Hellendoorn speelt in op gewijzigde marktomstandigheden
Datum: 24-05-2012
Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor om de begrote opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties (woningbouwlocaties) en strategische herontwikkellocaties (locaties die vrij komen vanwege de realisatie van gemeentelijke projecten) aan te passen.
Uitgangspunt is dat de grondprijzen marktconform zijn en er een nauwkeurige relatie bestaat tussen de grondwaarde en de vastgoedwaarde. De gemeente vraagt voor grond wat deze waard is: niet meer en niet minder. Hiermee speelt de gemeente in op de gewijzigde marktomstandigheden omdat het belangrijk is dat er marktconforme prijzen worden gehanteerd, zeker wanneer de markt weer aantrekt.
Op basis van de gewijzigde marktomstandigheden zijn de begrote opbrengsten naar beneden bijgesteld. De financiële gevolgen hiervan zijn aanzienlijk. Door de grondprijzen aan te passen overeenkomstig de prijsvoorstellen nemen de resultaten van de strategische herontwikkellocaties en de lopende grondexploitaties af met circa € 4,8 miljoen. In sommige situaties betekent dat minder winst en in sommige gevallen zelfs verlies. Een deel (circa € 1,7 miljoen) van het tekort kan worden opgevangen binnen de lopende exploitaties en de projecten. In totaal resteert er daarna een tekort van circa € 3,1 miljoen. Bij de jaarrekening is al een voorziening getroffen van circa € 1,15 miljoen voor de mogelijk negatieve gevolgen uit de bijstelling van prijzen. Dit kan worden ingezet voor dit tekort. Er resteert daarmee nog een tekort van € 2 miljoen. Hiervan komt € 1,5 miljoen ten laste van de bufferreserve (een reserve die is opgebouwd om eventuele verliezen op te vangen) en € 0,5 miljoen ten laste van de reserve strategische projecten. Binnen de reserve strategische projecten en de bufferreserve is deze budgettaire ruimte op termijn niet aanwezig. Dit maakt het noodzakelijk om bij de tweede bestuursrapportage of de begroting 2013 aanvullende (financiële) maatregelen te nemen.
Het is belangrijk om te anticiperen op de huidige gevolgen van de recessie en er klaar voor te zijn als de markt weer aantrekt. Hiervoor is het essentieel dat we de juiste, marktconforme, prijzen hanteren. Besloten is dat de gemeente Hellendoorn er een residuele benadering van de grondexploitaties op na gaat houden. Dat betekent de waarde van de bebouwing inclusief grond minus alle bouw- en overige kosten is de echte waarde van de grond. Het gaat dus om opbrengsten versus kosten. Doelstelling van de nieuwe waarderingsmethode is om een betere aansluiting te krijgen op de door in de vastgoedmarkt gebruikelijke methode en de mogelijkheden om meer te kunnen differentiëren.
De Stec groep, een gerenommeerd adviesbureau, is gevraagd om de gemeente een helder en marktconform prijsadvies voor de ontwikkellocaties in de gemeente Hellendoorn te leveren. Het advies van de Stec groep is gesplitst in twee delen, de gemeentelijke grondexploitaties en de strategische herontwikkellocaties. Er zijn concrete voorstellen gedaan met betrekking tot de huidige grondprijzen en de toekomstige indexatie van de grondprijzen. Dit heeft geresulteerd in bovenstaande aanpassing van begrote opbrengsten en in de oplossing voor de financiering daarvan. De gemeente zal de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt actief blijven volgen en haar prijsbeleid zonodig hierop afstemmen.
